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Il diritto alla provvigione del mediatore negli affari immobiliare

Nella mediazione degli affari immobiliari il diritto alla provvigione spetta solamente a coloro che sono iscritti all’albo degli agenti d’affari in mediazione immobiliare, istituito presso le Camere di Commercio territoriali.

Non spetta alcun compenso ad un soggetto che non sia iscritto all’albo, anche quando l’affare si sia concluso per il suo intervento.

Questo è quanto previsto dalla legge n. 39 del 1989, all’art. 6, comma 1 e confermato da numerose sentenze (per tutte Cassazione Civile, Sez. III, sentenza n. 10290 del 07 maggio 2007).

Sgombrato il campo da questa necessaria premessa, si vuol dare una risposta ai frequenti quesiti posti in merito al momento in cui sorge il diritto alla provvigione per l’agente che abbia fatto incontrare la domanda e l’offerta.

L’art. 1755 del codice civile dispone che il diritto alla provvigione del mediatore sorge se “l’affare si è concluso per effetto del suo intervento”.

Riguardo il concetto di “conclusione dell’affare” giurisprudenza e dottrina hanno stabilito che l’affare sia da considerarsi concluso qualora fra le parti venga sottoscritto un accordo che faccia sorgere reciproche obbligazioni, sia che si tratti di un contratto definitivo di trasferimento della proprietà immobiliare, sia che si tratti di un contratto preliminare dal quale sorge l’obbligo a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo di compravendita.

Ciò significa che l’affare si intende concluso anche con la sola firma del contratto preliminare, con la conseguenza che la provvigione deve essere riconosciuta all’agente anche prima del trasferimento definitivo della proprietà dell’immobile.

Riguardo il concetto di conclusione dell’affare “per effetto del suo intervento”(del mediatore), questo si spiega nel poter attribuire il merito dell’incontro fra domanda offerta all’attività del mediatore, il quale dovrà quindi poter dimostrare di aver messo in contatto le parti che poi hanno stipulato il contratto.

E’ necessario infine considerare l’ipotesi dei contratti sottoposti a condizione, vista anche la previsione dell’art. 1757 c.c.

In tale ipotesi la provvigione non deve essere necessariamente riconosciuta per il solo fatto che le parti abbiano sottoscritto un contratto.

Sul punto il codice fa una distinzione fra contratti sottoposti a condizione sospensiva e contratti sottoposti a condizione risolutiva.

A titolo di esempio vi è condizione sospensiva quando il contratto prevede che la vendita sia condizionata all’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente, conseguendo che se non viene ottenuto il mutuo il contratto si risolve e non si procede alla compravendita.

In questo caso il codice prevede che il diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui si verifica la condizione (art. 1757 c.c., comma 1), con la conseguenza che se l’acquirente non ottiene il mutuo ed il trasferimento della proprietà non si conclude, al mediatore non deve essere corrisposta alcuna provvigione.

La provvigione è invece dovuta se si realizza la condizione dell’ottenimento del mutuo.

Vi è condizione risolutiva invece quando, ad esempio, le parti concordano che il contratto si risolva (con conseguente liberazione dall’obbligo di acquisto dell’immobile) qualora entro un certo termine il venditore non estingua i mutui ipotecari gravanti sulla proprietà.

La condizione risolutiva si avvera se il venditore non estingue i mutui, comportando così lo scioglimento del vincolo contrattuale e la liberazione del promittente acquirente dall’obbligo di acquistare l’immobile.

Se invece la condizione risolutiva non si realizza (ovvero i mutui vengano estinti) il contratto rimane efficace.

In caso di contratto sottoposto a condizione risolutiva la provvigione è dovuta in ogni caso, anche se il contratto si sia risolto e non si giunga alla compravendita.

L’art. 1757 c.c., comma 2 prevede infatti che “il diritto alla provvigione non viene meno con il verificarsi della condizione”.

Per concludere si veda che il diverso tipo di condizione apposta al contratto disciplina in maniera diversa il diritto alla provvigione.

In caso di condizione risolutiva la provvigione è dovuta sia che la condizione si avveri (con conseguente scioglimento del vincolo contrattuale) sia che questa non venga ad esistenza (mantenendo pertanto l’obbligo a vendere/acquistare), mentre in caso di condizione sospensiva la provvigione è dovuta solamente se la condizione si avveri.

A cura dell’avvocato Raffaele Merlo






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