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La ripartizione delle spese condominiali in deroga ai criteri legali.

Il codice civile, all’art. 1123 c.c., prescrive che le spese condominiali debbano essere ripartite per millesimi.

Ciò significa che la delibera con la quale l’assemblea condominiale decide di sostenere una certa spesa non deve necessariamente indicare le modalità di ripartizione fra i vari condomini, in quanto, in assenza di previsioni particolari che siano legittime e possibili, si applica quanto previsto dalla legge ed in particolare dal codice civile.

Tuttavia il medesimo art. 1123, al comma 2, consente di derogare al criterio dei millesimi, qualora i condomini si accordino per mezzo di una convenzione in maniera difforme da tale criterio.

La convenzione di cui tratta il comma 2 dell’art. 1123 è costituita dall’accordo unanime fra tutti i condomini.

Si rinviene unanimità, ad esempio, qualora la convenzione sia parte integrante di una delibera votata da tutti i condomini (e qui si intende la totalità dei condomini e non solo quelli presenti all’assemblea) o che sia costituita da un diverso atto sottoscritto da tutti i condomini.

Con un accordo raggiunto in tal modo il criterio legale dei millesimi può essere derogato a favore di una ripartizione diversa: con una convenzione un condomino può essere escluso dall’obbligo di concorrere a spese condominiali di una certa natura o vi può essere obbligato solo parzialmente.

Riguardo la forma che deve assumere la convenzione prevista dall’art. 1123, comma 2 del Codice Civile, la legge non ha fissato un requisito formale specifico.

Ne consegue che possa essere considerato convenzione ogni atto che esprima, in maniera anche indiretta, il consenso di tutti i condomini. Anche una delibera votata dalla sola maggioranza e non impugnata può essere qualificata come convenzione.

Così ha stabilito una recentissima sentenza dell’agosto 2017 il Tribunale di Trento, chiamata a decidere proprio su di una delibera avente ad oggetto una deroga ai criteri di ripartizione legale delle spese per un intervento edilizio straordinario.

Confermando un orientamento della Cassazione, il Tribunale ha ritenuto che la rinuncia all’impugnazione di una delibera condominiale è una forma di manifestazione del consenso al suo contenuto, proprio da parte di quei condomini inizialmente dissenzienti o di quelli che non avevano espresso alcuna opinione perché non presenti alle operazioni di voto.

Tale forma indiretta di consenso, sommata ai voti favorevoli espressi dalla maggioranza in sede assembleare, concorre a raggiungere l’unanimità.

E’ tuttavia evidente che un accordo sorretto dal foto favorevole espresso e manifesto da tutti i condomini in sede assembleare non porrebbe alcun problema interpretativo sulla effettiva volontà di questi ultimi.

avv. Raffaele Merlo – TRENTO  –   legale.merlo@libero.it






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